“塞浦路斯式購房陷阱”及應對策略

塞浦路斯移民看過來：

陷阱一：零中介費，免費塞浦路斯 商務考察

塞浦路斯購房移民項目在中國市場開始推廣的初期，一般的中介公司收取15-20萬人民幣/戶的中介服務費用，那時移民中介代理房地產(chǎn)商的房產(chǎn)銷售僅能獲得成交額2%-5%的傭金，傭金的支付在歐洲十分普遍。乍一看，好像中介利潤非常可觀，其實不然，中介公司為了客戶的投資要做大量的信息收集、篩選、分類、過濾等工作，涵蓋整個投資的售前、售中、售后等環(huán)節(jié)，加上大的中介公司龐大的國內(nèi)外運營團隊，除掉費用其實所剩無幾。然而這種狀況從2012年下半年開始發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，許多中介逐漸推出“零中介費”、“免費看房考察”等“市場福利”，難道是機會來了么，福利真的來了么？其實恰恰從這個時間節(jié)點開始，塞浦路斯的投資渠道真正開始惡化，黑心中介和那些被黑心中介教壞了的開發(fā)商真正團結(jié)起來，20%、25%甚至30%的銷售返點（傭金+市場開發(fā)費用）使他們從每個成交客戶身上賺了個盆滿缽盈！我們僅以塞浦路斯購房移民的最低標準30萬歐元來計算，20%的返點就有6萬歐之多，塞浦路斯購房移民自此變成了一個超越任何其他移民項目的“暴利”項目！

拆解：天底下沒有免費的午餐，天上也不會掉餡餅，每當幸福來的太突然，我們一定要提高警惕，難道真的有這么徹底的“雷鋒”？羊毛出在羊身上，投資考察費用是每個投資者需要付出的必要成本，切不可貪小便宜吃大虧！

陷阱二：超高租金回報，反租、包租

去過塞浦路斯的人對塞浦路斯比較淳樸、敦厚的民風有一致的好評，塞浦路斯人想法通常比較簡單，市場手段也比較單一，有人說，塞浦路斯的開發(fā)商都是被中國的黑心商人教壞了，雖然這個說法不盡屬實但確實也并不無道理，“超高租金回報，反租、包租”這種低劣的騙招很少見當?shù)亻_發(fā)商用在英國、俄羅斯等其他主流塞浦路斯移民身上，倒是在“聰明的中國投資者”身上屢試不爽。為了吸引中國購房者，不良開發(fā)商給出極具誘惑的“超高租金回報，反租、包租”承諾，甚至包租合同。帕福斯市一個普通的2室公寓，竟然可以給出750-900歐元/月，2-3年包租、反租合同，不少中招的投資者待包租合同期滿再找開發(fā)商續(xù)簽包租合同時才發(fā)現(xiàn)，包租價格直降為250歐元/月甚至更低，還要額外扣除管理費等其他雜費，所謂的“高租金回報”不過是一個爛透了的故事。殊不知，帕福斯一個普通的2室公寓（特殊優(yōu)秀物業(yè)環(huán)境的新樓盤除外）市場上平均售價最多10萬歐元/套，正常租價也僅為200-350元/月，開發(fā)商以高價包租為誘餌，30幾萬賣出去，再給你點小小的甜頭，是多么劃算的買賣！不僅僅在塞浦路斯，前些日子國內(nèi)各大門戶新聞網(wǎng)站也曾曝光“美國房產(chǎn)投資包租陷阱”，手法如出一轍。

拆解：包租？當然好！首先要了解正常的房屋租金的市場價格，在網(wǎng)上搜索（最好用英文搜索引擎，用英文關(guān)鍵詞如Cyprus Property Rent來搜索）,太多的塞浦路斯本地房產(chǎn)出租網(wǎng)站都可以找到可供參考的租金信息。當然同樣的方法也可以找到類同房源在國外網(wǎng)站的售價及類同房源二手房的價格。當信息嚴重不對稱的時候，您就要想想，是不是房價太離譜了？

陷阱三：商務考察24小時貼身服務

許多“暖心”的中介開始對前往塞浦路斯實地考察的客戶實行24小時無縫隙商務考察陪伴服務，為大多數(shù)語言不通的投資者提供了很大的便利，同時也從實際上刻意地阻隔了投資者和本地居民的接觸，切斷了與本地信息資源一切可能性的聯(lián)系，整體考察完全在中介公司的設計之中，考察行程僅僅局限于中介和開發(fā)商有限的資源及其洗腦式信息灌輸，一步步走進精心設計的陷阱。

拆解：海外投資，尤其是商務考察一定要全面地和本地居民、英、俄早期移民接觸，收集并了解更加廣泛、客觀的信息。以房產(chǎn)為例，選中樓盤后可以在樓盤附近的咖啡店、餐館、小超市通過和本地人的交談很輕松地了解到周邊地區(qū)真實的新房價格、二手房價格、房屋租金等非常有參考價值的信息，或者在網(wǎng)上了解到上述信息。切記偏信則暗，兼聽則明！

陷阱四：低價高標

中國人善于“運作”，某些購房者希望購買低于30萬歐元的房產(chǎn)但是同樣可以獲得PR（Permanent Residence），迎合小部分客戶的心態(tài)，許多中介在當?shù)亻_發(fā)商的配合下為某些客戶提高房產(chǎn)標的價格提供便利，2012年底，很多中國客戶因遞交申請的材料涉嫌“不實”而被塞浦路斯政府部門駁回，在國外，一旦這種不良信用記錄產(chǎn)生，其負面影響將需要背負終生。

拆解：中國投資者海外投資一定要有充分的法律意識，充分了解當?shù)氐姆伞⒎ㄒ?guī)，尊重、遵守當?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)其實同時也保護了自己的權(quán)益，切不可以身試法耍小聰明，偷雞不成反蝕把米。塞浦路斯現(xiàn)在的大環(huán)境是“招商引資”，這種挑戰(zhàn)法律權(quán)威的行徑或許暫時得以蒙混過關(guān)，當心“秋后算賬”。

除了上述典型的陷阱，市場上還有其他各種奇招怪式，投資者只需以一招應對其百般變化：關(guān)注價值、規(guī)避風險。在投資購買國外房產(chǎn)時，要對當?shù)氐姆慨a(chǎn)行情做深入調(diào)查，切勿聽信開發(fā)商、中介的單方面說法，要注意房產(chǎn)的實際價值。

1. 必要的商業(yè)調(diào)查，做足功課

互聯(lián)網(wǎng)上可以找到大量的信息，新房信息，二手房信息，房屋出租信息。塞浦路斯投資尤其提醒大家在網(wǎng)上搜索并借鑒塞浦路斯老牌傳統(tǒng)移民群體英國人、俄羅斯人的經(jīng)驗，對采集的信息加以正確的分析和篩選，做足功課！

2. 選擇恰當?shù)闹薪椤㈤_發(fā)商

針對中介、開發(fā)商做必要的資信調(diào)研然后再加以選擇，中國已經(jīng)有為數(shù)不少的投資者在塞投資買房卻因開發(fā)商的資金鏈斷裂等問題遲遲無法交房。相對來說，品牌中介和開發(fā)商更在乎自己的品牌和形象，有著完善的售前、售中、售后服務體系，企業(yè)責任和社會責任感比較強，更加值得信賴。這一點尤其建議投資者參考網(wǎng)上和商務考察中從接觸到的在塞浦路斯生活的英國、俄羅斯早期移民了解他們對開發(fā)商的評價、口碑。由于利益驅(qū)使，很多中國投資者購房移民后加入了和中介、開發(fā)商合作賣房謀利的行列，他們的建議往往由于利益驅(qū)使而失其公允、客觀，尤其要謹慎采納！

3. 更加科學的商務考察

必要的實地商務考察，無論通過中介還是直接通過開發(fā)商，一定要有自由的自主考察時間，多接觸當?shù)鼐用瘢玫揭皇帧⒖陀^的市場信息，房產(chǎn)投資尤其要對周邊配套的學校、醫(yī)院、商業(yè)設施等綜合考察，對投資房產(chǎn)的實際價值、市場預期有準確的判定。