墨爾本要超越悉尼變成澳洲最大城市？

本世紀(jì)，墨爾本將超越悉尼成為澳大利亞的最大城市。

墨爾本的歷史

墨爾本始建于1836年。早在19世紀(jì)50年代隨著“淘金熱”的興起，墨爾本得以快速發(fā)展甚至曾一度超過悉尼。

 
聯(lián)邦建立之初，墨爾本和悉尼人口規(guī)模彼此相當(dāng)約為50萬(wàn)人左右。但是到了20世紀(jì)末，悉尼人口超過墨爾本約60萬(wàn)人成為澳大利亞的最大城市。

 
一直以來(lái)，墨爾本的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在制造業(yè)。而悉尼則得益于金融服務(wù)與傳媒等新興行業(yè)的發(fā)展。

但是到本世紀(jì)，隨著墨爾本城市的發(fā)展和人口的快速增長(zhǎng)，墨爾本將一反過去一個(gè)世紀(jì)“第二”的稱號(hào)，超越悉尼再次成為澳大利亞的最大城市。

 
繼2000悉尼奧運(yùn)會(huì)舉辦之后，悉尼城市發(fā)展便開始走下坡路。究其原因，或許是獲得世界矚目后所產(chǎn)生的“自大心理”作怪；亦或是上個(gè)十年規(guī)劃不佳所導(dǎo)致的遺留問題。當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)城市規(guī)劃的人士普遍認(rèn)為悉尼這座城市已經(jīng)“飽和”。

 
目前，悉尼人口領(lǐng)先墨爾本約35萬(wàn)人。但是這種差距正在以每年2萬(wàn)人的速度在縮小。如果按照現(xiàn)在的速度，墨爾本將在2030年左右取代悉尼成為澳大利亞的最大城市。

為什么墨爾本的人口增長(zhǎng)速度會(huì)超過悉尼？

答案是：墨爾本具有悉尼所無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)——城市邊緣的經(jīng)濟(jì)適用房。早在2002年，時(shí)任維州州長(zhǎng)的Kennett曾宣布墨爾本人口到2030年突破500萬(wàn)的規(guī)劃。事實(shí)上，墨爾本按照現(xiàn)在的發(fā)展速度在2021年就將突破500萬(wàn)人口大關(guān)。正是基于當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，墨爾本開始向西擴(kuò)建，即對(duì)距離中央商務(wù)區(qū)不到40km范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)包括Caroline Springs和Tarneit等地區(qū)。這僅僅是墨爾本“改頭換面”的開始。

 
過去十年內(nèi)，墨爾本西部城市Wyndham和Melton成為澳大利亞人口增長(zhǎng)最快的兩個(gè)地區(qū)。每年新增人口約2萬(wàn)人。

 
根據(jù)2007年11月公布的2006年人口普查結(jié)果，墨爾本的人口增長(zhǎng)速度非常驚人。與曾經(jīng)看上去遙不可及的悉尼之間的差距在不斷縮小。

墨爾本與悉尼兩座城市的政治理念截然不同。墨爾本走的是2030規(guī)劃（人口超過500萬(wàn)），另一個(gè)則保持“城市已經(jīng)飽和”的觀點(diǎn)。正是這種截然不同的政治理念造就了彼此迥異的長(zhǎng)期發(fā)展命運(yùn)。

澳大利亞統(tǒng)計(jì)局（Australian Bureau of Statistics，簡(jiǎn)稱ABS）3月份公布的數(shù)據(jù)表明兩者之間的差異更為顯著。截至2016年6月的一年里，墨爾本新增人口10.8萬(wàn)人。悉尼同期新增人口為8.3萬(wàn)人。回顧墨爾本建城的180年里，沒有哪一年的人口增速可以與上述期間匹敵。悉尼的住房成本越來(lái)越高、越來(lái)越讓人望而卻步；相比之下墨爾本的情況卻好的多。

 
尤其是在邊緣地區(qū)，墨爾本的獨(dú)棟屋價(jià)格以“3”起但是悉尼相對(duì)更偏的地區(qū)同樣的房屋價(jià)格卻往往以“5”起。價(jià)格差異顯著。

 
墨爾本的成功秘訣就藏在墨爾本的東部和西部地圖中。我們看到墨爾本蓬勃發(fā)展的西部地區(qū)完美地彌補(bǔ)了Werribee和Deer Park及Melton城市發(fā)展邊緣地帶的缺口。這些地區(qū)距墨爾本中央商務(wù)區(qū)僅不到40公里。

 
墨爾本東西部地區(qū)發(fā)展

此外墨爾本東部新建房產(chǎn)也大都矗立在Cranbourne和Officer地帶，距墨爾本中央商務(wù)區(qū)僅50公里。

 
上個(gè)財(cái)年，Melton-Wyndham新增人口1.8萬(wàn)人；Casey- Cardinia走廊新增人口1.7萬(wàn)。這兩個(gè)地區(qū)的人口增長(zhǎng)占到了墨爾本整體人口增長(zhǎng)的1/3。

 
截至2050年，墨爾本將發(fā)展成為一個(gè)具有800萬(wàn)人口的城市。根據(jù)官方到2031年的預(yù)測(cè)再加上我們的計(jì)算，自2016年開始的35年內(nèi)，Melton-Wyndham將新增66萬(wàn)人，而Casey-Cardinia將新增50萬(wàn)人。

因此，這樣規(guī)模的人口增長(zhǎng)也就為這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)就業(yè)崗位提供了保證。人口增長(zhǎng)需要修建配套的公路、鐵路、住房、購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)院、辦公樓和廠房等。

 
墨爾本光西部地區(qū)發(fā)展截至到2050年將新增3.3萬(wàn)個(gè)工作崗位，約為現(xiàn)有崗位的兩倍。此外，已規(guī)劃的西部配電項(xiàng)目預(yù)計(jì)也將無(wú)法滿足西部員工往返中央商務(wù)區(qū)通勤需求。

 
此外，本世紀(jì)30年代將新建一座跨河通道。但是我認(rèn)為在Footscray地區(qū)建一個(gè)類似Parramatta的市郊就業(yè)中心，以轉(zhuǎn)移Maribyrnong和Yarra跨河需求也是一個(gè)不錯(cuò)的解決方案。

 
墨爾本東部地區(qū)，我們認(rèn)為不需要加寬Monash干道也能滿足未來(lái)Casey-Cardinia地區(qū)新增25萬(wàn)名就業(yè)人口通勤需求。

 
此外，墨爾本東部走廊地區(qū)會(huì)形成大大小小的商業(yè)中心。當(dāng)墨爾本人口增長(zhǎng)至800萬(wàn)時(shí)，工作崗位不能太過于集中在單一區(qū)域。

 
墨爾本在轉(zhuǎn)向東南部（通過Cranbourne和Berwick到Pakenham地區(qū)）發(fā)展之前一直圍繞丹頓農(nóng)山脈（Dandenong Ranges）的沖擊土壤進(jìn)行發(fā)展。但是Pakenham一帶已經(jīng)到了通勤距離極限，即距離中央商務(wù)區(qū)55公里。
 

20世紀(jì)90年代，墨爾本開始重新規(guī)劃（同期悉尼卻未有任何舉動(dòng)）。隨后墨爾本的城市發(fā)展中心從東部開始轉(zhuǎn)為將西部也納入進(jìn)來(lái)。

 
東部擴(kuò)展雖然同樣重要，但是正是西部的發(fā)展使得墨爾本的風(fēng)貌發(fā)生了全面改觀。墨爾本實(shí)現(xiàn)了澳大利亞人以可負(fù)擔(dān)的價(jià)格購(gòu)買獨(dú)棟屋的夢(mèng)想。

 
當(dāng)人口增長(zhǎng)到800萬(wàn)人時(shí)，墨爾本將發(fā)展成為一個(gè)橫跨Melton和Pakenham地區(qū)100公里的大城市，沿著各類城市走廊形成多個(gè)小型中央商務(wù)區(qū)（mini-me CBDs），自然障礙如Maribyrnong河流也將不再是問題。

 
更有意思的是，到2050年墨爾本就城市規(guī)劃而言與美國(guó)的洛杉磯相似。后者在San Bernardino和Santa Monica之間擴(kuò)建了120公里，人口為1300萬(wàn)。

 
無(wú)論是現(xiàn)在還是到本世紀(jì)中期，洛杉磯的城市結(jié)構(gòu)密度要比墨爾本大。這表明墨爾本城市進(jìn)一步密集的空間。洛杉磯城市內(nèi)也分布著很多小型中央商務(wù)區(qū)，像山谷地區(qū)的San Bernardino和Orange地區(qū)的Anaheim 和 Irvine。即使有著便利的高速公路網(wǎng)，洛杉磯的城市規(guī)劃其實(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)氐乩盹L(fēng)貌很和諧地劃分為若干個(gè)相關(guān)區(qū)域。

 
相比洛杉磯，美國(guó)另外一個(gè)雙城——達(dá)拉斯-沃思堡（Dallas-Fort Worth，簡(jiǎn)稱DFW）更適宜用來(lái)和墨爾本進(jìn)行比較。達(dá)拉斯-沃思堡兩個(gè)城市中心之間隔著一條50公里長(zhǎng)的高速公路。DFW城市規(guī)劃同樣綿延100公里，包括美國(guó)兩個(gè)主要增長(zhǎng)區(qū)域即Collin和Denton地區(qū)，這兩個(gè)地區(qū)的增長(zhǎng)堪比墨爾本城市邊緣地區(qū)的發(fā)展。

 
2016年DFW人口720萬(wàn)，較上一年度增加14.3萬(wàn)人。DFW城市規(guī)劃運(yùn)營(yíng)良好。這座雙城是在相對(duì)開闊的平地上進(jìn)行擴(kuò)建，各中央商務(wù)區(qū)錯(cuò)落有致，因此在適宜通勤范圍內(nèi)提供可負(fù)擔(dān)的住房。

 
與墨爾本相比悉尼企業(yè)總部更多。就像紐約的企業(yè)總部比DFW多得多一樣。但是買房人和求職者更傾向于選擇這樣的城市，即房?jī)r(jià)可以負(fù)擔(dān)且與首府城市就業(yè)中心具有合理通勤范圍的城市。這也就是為什么本世紀(jì)墨爾本發(fā)展快于悉尼的原因所在。