移民葡萄牙，到底買房還是選基金？

葡萄牙黃金簽證項目，是歐洲最受歡迎的項目之一。尤其是它優秀的入籍政策以及出生公民政策，再加上明年全線漲價+地域限制，也讓今年的葡萄牙移民的咨詢量激增。

如果已經決定移民葡萄牙，接下來要糾結的問題就是：

到底買房還是投基金？

今天就來幫大伙好好分析下。

如果是打算拿到身份就到葡萄牙長住，那自住房是剛需，一定是選擇買房。但這也有兩個前提：

一是對葡萄牙有一定的了解，知道自己想要長住的區域。如果搬過去之后發現買錯了區域，還要再換房，一買一賣所要經歷的手續之繁多以及成本之高，都是非常不劃算的。

二是可以到當地考察。我會和每個客戶講買房一定要去考察，更不用說是自住房。大家對海外國家大多比較陌生，只知道房子在哪個城市哪個區域是遠遠不夠的，周邊的街道環境怎么樣，周圍住的人群又如何，國外很多國家隔條街就可能有大不同，不去考察經常導致作出后悔的選擇。

但目前葡萄牙還沒有對中國開放旅游簽，想去考察基本是不可能的，所以要趕在今年買自住房的不太建議（除非當地有家人朋友幫忙）。

那有些人會問，我要買投資房總可以了吧？反正出租也不是我來管，市場上大部分房產項目都是包租的，我等著收租就可以了啊。

首先講下包租房，大部分包租項目的租金其實都是包含在房價里的，羊毛出在羊身上，你以為的保障和安心都是自己掏腰包換來的，而如果遇到極端情況，即便是包租，開發商也有理由不付租金，看看希臘的房產市場就知道了... 所以想買包租房的，只能說要格外小心，不買最佳。

另外這次疫情對葡萄牙的旅游業是重創，目前預估要到2023年旅行才能恢復到正常狀態。如果再購買以短租為主的民宿房，恐怕短期內是拿不回預期收益的。

長租房則要選好位置，不是原來一直說的選擇里斯本的黃金地段就可以。葡萄牙明年的移民新政將取消投資人購買里斯本房產的資格，而里斯本的一些翻新房項目就是針對黃金簽證的投資人來設計的，單價偏高。

如果明年開始移民申請人無法再購買，將會導致這類房產的需求下降，從而房價下降，就會進一步導致租金收益下降，而五年后想要賣掉房產時，房價走勢和是否容易出手都不確定。

即使是投資房，不能考察還是不理想，因為大概率這房子以后是要賣掉或者置換的，能清楚地知道房產區域當然更好。

不過如果一定要通過遠程考察購房，一定要避開那些一看就是專門給移民申請人設計的房產，買在真正本地人和外國投資人（不是為了移民的）有高需求的地段，買在合理的價位，前期要做足功課，切忌看個房產介紹就拍板決定了。

對于不能去考察，又以投資為主的人，我更推薦基金的選項。

這是大多數人無法接受的選項，認為風險太高，無法保障本金安全。首先我想說這種擔憂是正常的，基金的確是風險投資，不能有任何擔保，挑選一支好基金是重要的功課，對于如何挑選基金，我近期會詳細講。

今天我只講下為什么我更推薦基金投資。

下面是投資基金和購房的成本對比，可以看到，購房有一系列的稅費，公證費等。

而基金只有比較少的認購費（有些基金連認購費都沒有）以及銀行收取的一小筆文件費。

在移民申請前，購房需要先完成過戶，雖然整個過程都由律師代理完成，但購房流程的步驟多，需要房東和各個政府部門的配合，無疑都增加了操作的時間。

而基金只需簽署認購文件，流程相比更簡單快速。

房產選項除了在購房時的一系列稅費，每年還要涉及到房產稅、市政保護稅，如果房屋出租，還有個人所得稅，房屋將來出售時如果增值了還有增值稅。

而基金針對非稅務居民（也就是在葡萄牙一年沒有住滿183天），每年的年收益免個人所得稅，退出時的收益免增值稅，這點優勢非常明顯了。

目前葡萄牙的短租收益都很不好，因為沒什么游客。而長期收益好的地方能達到5%左右，一般的可能在4%左右，甚至3%。葡萄牙近幾年的房價增長速度很快，里斯本這幾年已經漲了60%，未來會不會持續以這么快的速度增長還是未知數，也取決于地理位置。而不管收益多少，到手都要付28%的稅。

基金的收益要根據投資策略來看，有些基金保守預計的年收益有3%，已經在運營的基金年收益能達到5-6%，而退出時的增值收益來自于基金投資項目的出售，一般預計在50%或更高（至少6年投資期），所有收益均免稅。

雖然理解大多數人認為持有房產是安全的，因為至少有實有資產在手上，但其實從投資的角度來看，你是把一筆錢全部壓在了一個資產上，如果未來想出售時房價下跌或一時出售不出去，同樣是資金的損失，因為每年持有房產的成本也要考慮進去。

而一支好的基金會通過投資不同領域，不同區域的項目來分散風險，只要基金經理的經驗足夠，投資基金的風險其實是降低的。

大多數人并不了解葡萄牙的房產市場，更多是聽國內銷售告知的一些賣點，無法保證所購買的房產到底能不能達到預期。

而基金是由專業的本土基金經理來管理的，很多都是30+年的投資經驗，他們對市場和風險的判斷一定好于投資人和房產銷售，如果和基金經理聊一下葡萄牙的房產市場，也會對你投資房產有很大的幫助。

基金經理除了賺取每年1-2%的管理費之外，大部分還要靠最終的基金超額收益，也就是說如果基金退出時不賺錢，那基金經理也不賺錢，對他們來說就是幾年下來白忙活，所以基金經理在選擇投資標的上不僅要考慮本金安全，更要確保是有的賺的。

看到這可能你也覺得基金的優勢很明顯，但關鍵的，還是選對基金。

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