移民負增長致房價連跌半年，澳洲還撐得住嗎

一個以外來移民為主體的國家，如果有一天新增移民突然驟減甚至出現負增長，那么這個國家的經濟和樓市會出現衰退嗎？

10月初，澳大利亞政府公布的聯邦預算顯示，受新冠肺炎疫情等因素影響，本財年（2020年7月1日~2021年6月30日）該國凈移民人口料將出現自第二次世界大戰以來的首次負增長，移居海外的人數預計比移入多出7萬多。這將導致澳大利亞人口年增長率從1.2%暴跌至0.2%，創近100多年以來的最低紀錄。

與人口增速的降幅相比，澳大利亞的經濟跌得更深。

澳大利亞統計局15日公布的數據顯示，9月失業率從8月的6.8%升至6.9%，比去年同期高1.7個百分點；而此前的數據顯示，該國一季度國內生產總值（GDP）環比下降0.3%，第二季度GDP環比下降7%，已陷入近30年以來的首次技術性衰退。

同步下跌的還有房價，房地產研究機構CoreLogic公司9月底公布的數據顯示，今年澳大利亞的房價已連續下滑五個月，7、8、9月分別環比下跌0.6%、0.4%和0.1%。

悉尼蘇富比國際房地產董事總經理帕利爾（Michael Pallier）在接受財經記者采訪時表示，疫情給旅游業、酒店業等服務行業帶來的負面影響的確很大，失業率上升不可避免，但科技行業與采礦業幾乎未受其影響，反而成了熱錢流動的受益者。

帕利爾稱：“我對澳大利亞樓市的前景依然保持樂觀，當前的利率是如此之低，只要政府再次放開移民和旅行政策，市場需求將快速增加，而價格則會重新上漲。”

沒有移民，房價還能撐得住嗎？

兩年前，在上海某海外房產展會上，一位澳大利亞置業顧問在談到支撐當地房價的重要因素時，他的PPT上只寫了六個字“移民！移民！移民！”。

他說得沒錯，一個人口凈流入的市場——尤其是年輕、富裕的人口持續流入，對住宅市場無疑是重大的利好因素。

據澳大利亞統計局數據，2008年~2018年，該國人口增加了約400萬，其中移民的流入為澳大利亞貢獻了62%的人口增長。

但那位置業顧問顯然沒有預料到2020年移民突然驟減的“黑天鵝”場景。據澳大利亞政府最新估計，本財年移民將會凈流出約7萬人，而以往每年平均凈流入約為24萬人，這意味著，今年移民總計將減少約31萬，而澳大利亞當前總人口也不過2500多萬。

麥克林德爾（McCrindle）研究中心的創始人兼負責人麥克林德爾（Mark McCrindle）表示，人口凈增長是推動澳大利亞經濟上漲的重要因素，約占每年GDP增速的1個百分點之多。根據他的最新模型預測，即使在最樂觀情況下——疫苗快速、有效地抑制了全球疫情，到2031年，該國人口增至2960萬，也比新冠肺炎疫情暴發前統計局預測的少了74萬人；而如果是最糟糕的前景，即疫情長期持續，那么10年后澳大利亞人口只能增至2860萬，比此前統計局估算的少了170萬。

麥克林德爾認為，無論最后發生哪種情況，政府都應該為移民減少帶來的“重大影響”做好準備。

安保資本（AMP Capital）首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，人口增速的降幅非常明顯，新生嬰兒人數根本無法彌補由此造成的缺口，由此造成的后果非常明顯：GDP下降、中產階級崗位流失、房地產市場遭遇打擊。

奧利弗說道：“住宅部門受到的影響最大，以往由于大量移民涌入，我們每年大約需要17.5萬套新住宅來滿足市場需求，但今年隨著移民流失，可能僅僅需要75000套。移民有助于樓市繁榮，悉尼和墨爾本近幾十年來受益尤為明顯。”

惠譽國際信用評級分析師麥卡錫也認為，澳大利亞的房價面臨下行壓力，支持性因素不足以抵消“凈移民人數變化帶來的影響”。他表示，疫情暴發前，移民人口增速就已放緩，而為了防疫實施跨國旅行管控措施以來，移民更是急劇減少。

而除了移民之外，潛在購房主力——留學生的數量也大幅減少，澳大利亞內政部數據顯示，今年1月~7月只收到了72397份的學生簽證申請，只有去年同期的40%。

房價連跌半年，政府出手救市

從年初新冠肺炎疫情暴發至今，雖然大多數歐美發達國家樓市的交易量都出現了暴跌，但房價并沒有同步下跌，部分國家的平均房價甚至逆勢上漲（美國、德國等）。而這期間，受墨爾本和悉尼樓市低迷的影響，澳大利亞住宅均價已連續下跌兩個季度。

CoreLogic的最新數據顯示，今年三季度澳大利亞住宅均價環比下跌1.1%，不過由于去年年底和今年年初的強勁漲勢，同比仍然上漲了4.8%；其中下跌最多的是大城市墨爾本和悉尼，環比分別下跌了3.3%和1.6%。

據外媒針對當地房地產分析師的最新調查結果顯示，2020年墨爾本、悉尼房價預計分別下滑2%、7%，而2021年可能再繼續下跌將4%左右。

房地產市場是澳大利亞經濟中的重要組成部分，樓市的動蕩對該國經濟的影響不可小覷。官方數據顯示，僅住宅建筑行業就為澳大利亞貢獻了2%左右的就業率，對GDP的貢獻更是占到了6%。

但隨著人口增速下降，政府在房地產市場上的投資也出現了下降。根據澳大利亞財政部的數據，在2019~2020財年，住宅投資同比下降了8.8%，而當前財年預計將再度下跌11%，預計要到下個財年才會反彈7%左右。

澳大利亞外商投資審查委員會（FIRB）最新發布的報告也顯示，上一財年，海外投資者在澳大利亞的房地產交易量同比下跌了11%，僅為9295筆，而這一情況在本財年料將繼續惡化。

房地產開發商斯多克蘭集團 （Stockland）的CEO斯坦納特（Mark Steinert）稱：“由于人口增長水平很低，新屋開工量更有可能降低而不是增加，特別是公寓。外國學生和移民減少對公寓市場造成了巨大沖擊。”

帕利爾對財經記者表示，悉尼和墨爾本的房價跌幅領先并不令人感到意外，因為這兩個城市正是移民和留學生最聚集的地方。

“悉尼和墨爾本很大，每個區域情況不盡相同。以悉尼為例，目前市中心的住房是供過于求的，因為不少人離開了，而之前住在那里的留學生們又無法返回；但東郊的高端房產反而漲價了，因為澳大利亞對疫情控制相對較好，使得之前不少在歐美工作的富裕人士回國居住，而他們更喜歡環境好，空間大的豪宅。” 帕利爾如是說。

為了避免樓市繼續下跌引發更大的危機，澳大利亞政府在最新的預算中納入了一系列針對刺激舉措，包括將“首次置業者貸款擔保計劃”新增至1萬個名額，根據此項政策，首次購房者僅需支付5%的首付，剩余15%首付由政府擔保提供；另外政府還將提供10億澳元資金來扶持經濟適用房的建設。

帕利爾也說：“過去三年，政府對申請房貸的限制十分嚴格。他們先要看你的信用卡賬單，還要看你在餐館消費了多少錢等等，再決定你能借多少錢，但現在情況變得更寬松了，能貸到的錢也更多了。”

樓市前景如何？疫情仍是關鍵

由于澳大利亞人口不多，內需有限，樓市的前景在很大程度上取決于未來的移民狀況和海外買家的需求，因此全球抗疫的進展仍是關鍵。比如，亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）就對表示，客戶對澳大利亞房產的詢盤量與全球的疫情變化存在較為明顯的正相關。

奇米爾稱：“二季度時，全球疫情第一波高峰出現，但回落也相對較快，因此夏季詢盤量環比上漲了40%，扭轉了一季度的下滑之勢；但三季度，錄得的澳大利亞房產詢盤量環比減少了43.6%，同比減少了51.5%，這可能是因為秋季全球疫情再度襲來，打破了買家們的樂觀情緒。”

奇米爾稱：“鑒于今年的情況是如此的特殊，我不想去預測未來的前景，隨著全球經濟進一步復蘇，客戶對海外教育、投資、資產多元化的需求仍然巨大，因此有充分的理由相信，當國際間的旅行再次回歸正?；?，澳大利亞樓市的需求和交易量都會進一步增長。”

帕利爾也持類似觀點，他認為，只要疫情逐漸平息，旅行也不再受到限制，買家很快會回來，而從長遠看，澳大利亞的吸引力并不會因為疫情而減少。

據國際房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）澳大利亞住房研究部主管西耶爾斯基（Michelle Ciesielski）稱，低人口增長和高失業率依然是未來幾個月澳大利亞房地產市場面臨的重大挑戰。她認為：“直到2021年下半年，該國主要城市的住宅價格才可能會上漲。”

一份針對房地產分析師的最新問調結果顯示，澳大利亞住房均價今年明年兩年預計將下跌4.5%和2.8%，直到2022年才有望重回漲勢（+3.4%）。

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