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如何判斷美EB-5借貸項目的風險？

2015-08-19

供稿人：湖北澳星Iris

目前美國移民EB-5項目在接受投資的時候采用借貸模式，把投資人的錢通過正式貸款手續借到項目上使用，通常五年時間完成還貸。在這種借貸模式中，EB-5的資金風險可以非常簡單地通過以下三個標準進行判斷：

1.EB-5資金占項目總預算的比例 --- 比例越低越好但最好不要低于15%。

EB-5 資金占項目總預算比例越低當然風險越小，這無須解釋。然而，這個比例卻并不是無限制越低越好。盡管美國移民局目前沒有明確對EB-5資金的比例提出嚴格的下限，業內普遍的擔心是，當這個比例小于15%的時候，如果項目沒有預批準，美國移民局可能不認可項目產生的所有就業都是EB-5資金創造出來的。

2.用于抵押的固定資產價值 --- 價值相比EB-5投資額越高越好。

沒有固定資產作為抵押的借貸對放貸方的風險過高，建議根本不要考慮。有些項目提出借貸有第三方擔保，但不管擔保方的實力如何，由于在賠償程序的可執行性上擔保遠不如固定資產抵押更受美國法律保護，所謂的第三方擔保對降低資金風險意義并不大。

抵押用的固定資產一般有土地，房產和設備三種。這其中，房產和快速發展地區的土地價值的維持性更好一些，以現在美國的房地產現狀來說，今后幾年內房產和土地的價值不僅不會下降，還可能不斷攀升，從而創造更多的賠償價值空間。

3.還款順位

很多投資人不了解的是，同一固定資產可以成為項目上多個債權人（放貸方）的共同抵押品。在這種情況下，清償順位就顯得格外重要。但很多代理和投資者都認為在項目中最安全的是，獲得第一抵押順位。然而，除非在有限的情況下，第一順位其實反而會加大獲得永久綠卡的風險，因為這會加大EB-5資金占比。EB-5資金占比加大，會需要創造更多的就業，以滿足EB-5就業要求。在大多數情況下，第二順位實際上就移民目的來講更加安全。原因在于這些代理和投資人都不經意地將商業風險和綠卡風險混為一談，而不是單獨分析他們。當一個人單單分析第一順位和第二順位的移民風險時，這就變得比較清楚，通常來講，第二順位才應該是投資者的第一選擇，而非放棄商業風險，只考慮綠卡風險地選擇第一順位。

在EB-5項目上需要考慮的風險因素還有很多，比如項目管理團隊的經驗，當地和本行業的經濟環境，政府政策的支持度等等。但是對于沒有風控經驗的投資人來說，因為知識和信息都有限，這些因素分析起來都非常困難。相比之下, 以上討論的EB-5資金結構風險是相對比較容易做判斷的項目篩選標準。

（以上圖文來源于網絡）

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