如何辨別真正第一順位抵押

      很多客戶對(duì)于抵押擔(dān)保有了一定概念，也明白了“第一順位抵押擔(dān)保”在美國(guó)投資移民中的重要的意義。但是近期以來(lái)，很多客戶拿著各種各樣的項(xiàng)目來(lái)問(wèn)律師： **項(xiàng)目的第一順位抵押是有法律效力的嗎? 怎樣辨別真正在法律上對(duì)投資人有意義的“第一順位抵押”呢?

      什么是美國(guó)投資移民抵押(Mortgage)?

      抵押是貸款方以產(chǎn)權(quán)質(zhì)押的形式(lien on the title)在特定財(cái)產(chǎn)(主要是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán))上放置的擔(dān)保權(quán)益，以確保借款方履行還款義務(wù)。當(dāng)債務(wù)得到償還后，抵押就會(huì)撤銷(xiāo)。抵押是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資借貸中普遍使用的一種保障還款的安全措施。

抵押是怎樣保障借款方履行還款義務(wù)的?

      貸款方通過(guò)放置抵押取得“foreclosure”的權(quán)力，也就是當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)對(duì)抵押物行使“止贖權(quán)”，即變賣(mài)抵押物以補(bǔ)償貸出的資金。因此，抵押權(quán)內(nèi)置了處置權(quán)和受償權(quán)，當(dāng)借款方違約時(shí)，貸款方可以行使處置權(quán)和受償權(quán)，以維護(hù)自己的利益。

抵押的順位?

      依抵押手續(xù)放置的順序不同，抵押分為第一順位、第二順位等等。一個(gè)貸款方的抵押順位靠前，就可以在借款方違約時(shí)，優(yōu)先行使處置權(quán)和受償權(quán)。優(yōu)先的抵押順位，意味著優(yōu)先的利益保護(hù)。

      在美國(guó)投資移民EB-5投資中，第一順位抵押是不是非常重要?

      美國(guó)的銀行發(fā)放建筑貸款，是以擁有第一順位抵押權(quán)為必要條件的，可見(jiàn)第一順位抵押對(duì)于貸款的安全是非常重要的。

      市場(chǎng)上很多項(xiàng)目都宣稱EB-5為第一順位，怎么區(qū)分真假第一順位?

      隨著投資者認(rèn)識(shí)到第一順位的重要性，市場(chǎng)上宣稱有第一順位的項(xiàng)目逐漸增多。但就某個(gè)具體項(xiàng)目，一定要分清其所宣稱的第一順位到底包括什么，而不能僅憑使用了“第一順位”這四個(gè)字就認(rèn)為等同于通常融資實(shí)務(wù)中的第一順位。

      比如，有的美國(guó)投資移民EB-5項(xiàng)目聲稱有“第一順位”，但抵押物只是項(xiàng)目中的“無(wú)形資產(chǎn)”、“附件”、“添加物”或“出租收入”等，這些都不是真正的第一順位，因?yàn)樗鼈兊膿?dān)保物(因?yàn)樗麄兊膿?dān)保物不是抵押物)不是項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，就項(xiàng)目而言，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是真正的價(jià)值所在，其他權(quán)利，如收益權(quán)，是附屬于產(chǎn)權(quán)的。后面這段項(xiàng)目文件節(jié)選，就是一個(gè)例子：“作為貸款的抵押物，借款人在此同意向貸款人提供所有與項(xiàng)目相關(guān)的一般無(wú)形資產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)，所有與項(xiàng)目相關(guān)的附加物、添附物以及替代物，及所有前述附加物、添附物和替代物產(chǎn)生的收益的第一順位抵押權(quán)...”，在這個(gè)例子中，項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有拿來(lái)作為抵押物。

      也有的市場(chǎng)項(xiàng)目聲稱是“第一順位”，但實(shí)際上是在不能還款時(shí)，EB-5投資人可以取得項(xiàng)目公司的股權(quán)，這也不是真正的第一順位，因?yàn)榈盅何餅楣蓹?quán)而不是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。在這種項(xiàng)目中，不動(dòng)產(chǎn)部分往往已經(jīng)抵押給了銀行或其他貸款機(jī)構(gòu)，所以當(dāng)項(xiàng)目無(wú)法履行還款義務(wù)時(shí)，最值錢(qián)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部分一定會(huì)被銀行或其他貸款機(jī)構(gòu)收走，EB-5投資人即使取得項(xiàng)目的股權(quán)，也不一定能夠?qū)崿F(xiàn)收回投資資金的目的。看這個(gè)項(xiàng)目文件的節(jié)選：“EB-5貸款由借款方在xx項(xiàng)目公司中的股權(quán)作為擔(dān)保，借款方擁有xx項(xiàng)目公司的100%股權(quán)，xx項(xiàng)目公司擁有該項(xiàng)目的所有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，包括...”。在這個(gè)案例中，看似借款方通過(guò)提供項(xiàng)目公司的股權(quán)作為擔(dān)保，而間接的把項(xiàng)目公司擁有的不動(dòng)產(chǎn)抵押給了EB-5投資人，但實(shí)際上EB-5投資人擁有了項(xiàng)目公司的股權(quán)，不等于一定會(huì)在未來(lái)?yè)碛许?xiàng)目公司的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)檫@些不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)抵押給銀行或其他貸款機(jī)構(gòu)了。所以，這種股權(quán)擔(dān)保不是地產(chǎn)融資中所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)抵押"Mortgage”，而是“Pledge”。

      關(guān)于第一順位抵押，還有哪些要注意的?

      EB-5投資人要去投“大利潤(rùn)”或“大凈值”的項(xiàng)目，項(xiàng)目不具有相當(dāng)?shù)膬糁担旱淖饔镁蜔o(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，考察一個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)是其資產(chǎn)負(fù)債率。這不是僅僅指EB-5占項(xiàng)目總價(jià)值的比率，而是總資產(chǎn)負(fù)債率，即所有債務(wù)(包括EB-5貸款)與項(xiàng)目總價(jià)值的比例。當(dāng)項(xiàng)目有足夠大的凈值時(shí)，第一順位抵押才有意義，當(dāng)然項(xiàng)目的凈值率是特別的大，一般的項(xiàng)目達(dá)不到，也不是必須要達(dá)到這么大，一個(gè)項(xiàng)目只要在最悲觀的情況下的市場(chǎng)價(jià)值仍然能夠覆蓋項(xiàng)目中的債務(wù)就算及格了。

      最后，第一順位加上大凈值的項(xiàng)目是難得的，也是少見(jiàn)的，因此不是判斷好項(xiàng)目的唯一或必要標(biāo)準(zhǔn)，一定要具體項(xiàng)目具體分析。專(zhuān)業(yè)、理性、客觀、全面，是項(xiàng)目分析人員必備的品質(zhì)。