在英國投資買房出租，這十條中肯的建議

在2008年金融危機后的10年來，英國的貸款利率依然維持在較低水平。 也創造了一個10年買房出租市場的繁榮。 

如今，英國住房市場依舊短缺，供不應求的直接結果就是房租節節攀升，而這又吸引了一波投資者，加入買房出租Buy to Let的隊伍里來。

為什么要在英國做買房出租？

對于在英國的本地人來說，因為現在相對低的利率以及相對高的租金收益率和長期房價增長率，買房出租成了英國本地一個門檻低，收益大，風險又比較低的投資選擇。 

而對于其他國家的高凈值人群來說，購置海外地產既是一種必要的投資，又是在優化自己的資本配置。不但投資收益可觀，還能夠熨平資產的周期性風險。

若是有旅游、教育、工作等方面的居住需求，更是一舉多得。

對比其它國家來說，英國的房產有持有成本輕（無固定房產稅），貸款利率低，收租回報率高等特點，放在全球范圍內都是非常優質的投資地區。

英國的房產投資市場上，不僅本國房東活躍，同樣深受來自歐洲，美國，俄羅斯，中東，馬來西亞，韓國，香港，中國大陸的資金青睞。近年來受英國脫歐影響英鎊匯率處于歷史低位，也給了很多大資金抄底英國地產的機會。對于中小投資人而言，同樣是一個不可多得的低價窗口。

如果您也想在英國買房出租，可以看看我們給大家總結的這十條建議。

1.多研究房產投資市場

如果你剛剛了解到海外房產投資這一概念的話，還是應該自己多多收集信息，并對投資形成一個自己的判斷。沒有誰比你自己更清楚自己的資產狀況和風險偏好的情況以及資源掌握的情況。

自從2008年金融危機以來，英國的基準利率長期處于歷史低位。儲蓄收益低下和貸款產品便宜的雙重“優惠”之下，房產市場蓬勃發展。這10年期間，平均房價翻番的地區不在少數，部分郵編甚至創下了翻幾倍的漲幅。 再加上這些年的租金收入，可以說是盆滿缽盈。

如今的房價對比起10年前金融危機那會看似已經漲了不少，但事實上英國的基準利率還是沒什么變化。加上供需關系決定的租金普遍上漲，租金回報率哪怕是在房價最高的倫敦，很多地區都有4%以上的收益。

房價均價不斷挑戰新高，平均租金緊跟上漲步伐，市場整體還是非常強勢，不失為一個入場買房的好時機。

關于更多的市場調查，可以通過詢問身邊有過投資經歷的朋友或者我們這些經驗很足的專業投資者（房產君微信: fangquanuk)，或者多看住房機構的周期報告等方式加強了解。

只有自己多了解了，才能對市場有個清晰的判斷。 

2.選擇好的有前景的投資地段很重要

“買房子，第一看的是地段；第二也是地段；第三還是地段。”

哪怕在英國也是同樣的道理。如果2008年你在英國買房，買在倫敦和買在東北英格蘭結果當然不一樣。前者房價翻番都遠遠不止，后者則可能到現在還是10年前那個價。

什么樣的地段是好地段，無非就是教育、基建、發展、交通、綠化、商業便利等等一系列滿足人們高質量生活需求的外部因素。

而其中歸根結底的，是供需關系。 

由于這些影響房價的外部因素非常之多，所以必須綜合考量才能最大程度保證投資的勝率。

無論是選擇投資的城市，還是選擇某個城市里投資的地段或是區域。完全可以聽聽周圍朋友的意見，或者上網了解一下自己感興趣城市的資料。掌握的信息越多，當然也就越容易收獲成功。

3.計算收益

大多數買房出租的買家都把房產作為一種投資產品，如果你買房并非是為了自住，那么不妨在選好地點，乃至特定樓盤之后動筆算算，投資這一套房，究竟可以獲利多少。

在英國投資買房，大致需要計算的主要是以下這些內容：

1. 總房價

2. 匯率

3. 每月租金收入

4. 貸款額度及貸款利率

5. 地租及物業費

6. 律師費，土地勘驗費，新房注冊費等其它雜費

7. 稅費

舉個例子：

已知位于倫敦某地的一套兩居室公寓，售價為100萬英鎊，保守估計按照匯率8.8來算那就是880萬人民幣；

查閱英國的貸款政策，可知一般的海外買家能貸到大約總房價60% 比例，首付40%，那就是352萬人民幣。月還款連本帶息2萬人民幣左右，或者用只還利息的貸款產品，每月只需還貸7500人民幣左右。

查閱住房網站的平均租金情況，得知兩居室的平均租金是每月3500鎊，也就是3萬人民幣。每年36萬人民幣左右。

查閱英國稅收政策得知用作投資一共要交一次性不到50多萬印花稅；

地租物業費在售樓信息中就會有提及，大概每年3-4萬人民幣不等；

其余雜費一共2萬多人民幣；

再加上每年要給租房中介10%的租金收入，可以算得每月凈收入約1萬7左右，一年就是20萬元左右。

外加上當地房價的平均年漲幅比如說是5-7%，那么第一年就會增值50-60萬元。兩下相加，除以投入的352萬的首付，可以得出第一年的收益率達到了14-15%。

這是一個比較籠統的計算，只是用作舉例參考。自己算的時候可以更加細致一點。按照一直以來的經驗，倫敦買房的投資回報率，如果像舉例中的那樣算上房價增長和租金，一年綜合下來7-10%是可以保證的。

4.貨比三家，挑選最合適的貸款產品

市場上的貸款產品其實還是比較多的，針對海外買家的選項也不少。個人的財務狀況不同，合適的貸款產品也不一樣。

如果你在英國工作，可以點下面的這個鏈接比較各個貸款產品：

https://www.landc.co.uk/partners/thisismoney/?icid=thisismoney

5.考慮目標租客

國內的投資人很少考慮這方面的問題，因為把房子租出去這個問題租房中介會幫我們搞定，并不需要自己去操心，事實上也的確如此。

但是在買房的時候，就考慮好這套房所處的地理位置，周邊可能來租房的人群，會更有利于投資。 

比如分析好周邊是辦公室多？ 還是大學的學生多？ 又或者地處居民區？

周邊的車站情況如何？ 去一些熱點的地方能直達還是需要轉線？

目前英國租賃市場上的大趨勢是長期租房人數增多，租客的平均年齡也在上升。買房之后，保留現代化家居風格的同時，布置一些溫馨或者有質感的裝飾或許會是一個不錯的方案。

6.不要過分瞄準收租回報率

很多人可能都會覺得，投資房產肯定是收租回報率越高越好。我只需要挑房價低，租金高的城市買房那不就完事兒了嗎？

在大多數時候，租金回報率高當然是一件好事，有些小城市特定地區的租金回報率甚至可以超過10%，按照這樣的比例，不用10年就能夠收回買房的本錢，以后就是凈賺。這么想想確實很誘人。

然而事事無絕對，有些城市的租金回報率高，但是房價10年不動；

有地方租金回報率高。 但是空置率也高，租一年空6個月。

還有的地方租金回報率高，可能是因為那一整片都被一個或者多個職業房東買下，通過HMO和規模化管理達到的這樣一個回報率，換成單個不太自己管的投資人，根本就做不到。

又或是類似學生公寓類資產，雖然租金回報高，但是一級市場不能賣，二級市場又賣不到好價錢。最后反而虧了本金。 

相比起賣出之后才能兌現的房價增長，租金收入見效快，更加符合投機式心理。殊不知只看到租金回報率高，而不知其所以高，才是房產投資中的大忌。我們在買房前要做足功課，要仔細研究當地市場，為的不就是避免踩到一些誘人的陷阱么？

7.擴大投資范圍

對于大多數購房出租者來說，他們傾向于在自己的居住地附近尋找合適的投資房產。但你居住的地方，也許并不是一個好的投資地區。

在自己的居住地周圍尋找合適的投資房產的優點是可以密切關注，親自打理，但如果在遠的地方投資，可以雇傭代理人，讓他們幫你打理房產。

為了追求更大的利潤，不如把網絡擴大，看看有沒有好的通勤地區，比如交通便利，距離大學或者大城市近的地方，這些都會保證充足的租客。

同時關注那些需要改進的房產，這種房產雖然有些破，但是可以以更低的價格買入，同時經過翻新之后，會帶來一定的回報。

當然，這樣的房產也會存在風險，比如最常見的翻新超出預算，這些都會壓縮你的利潤甚至虧錢。

通常來說，翻新的總價格最多不要超過房產購買價格的20%，因此千萬別買貴了。

8.適當還價

討價還價在全世界范圍內都受用。通常來說，在部分地區，全款現金買房，快速交易等可以談一定的折扣。

尤其是對那些著急用錢，拋售房產的買家來說，適當地降價是可以接受的，這對投資者來說就是討價還價的好時機。

當然在英國房產嚴重供不應求的的部分地區，討價還價的空間很小。

9.看到消極的一面

事物總是有兩面性的。在看到購房出租的積極一面時，也不能忽略消極的一面。

比如：

1）某些地方現在房價正在上漲，但未來可能會增長放緩。如果房價短期下跌，你還會繼續持有這個房產嗎？

2）現在的固定貸款利率很低，鼓勵投資，但是如果未來利率上漲了，是否現在就簽一個固定期更長的貸款比較合適？ 

3）即便你的房產在熱門地區，依然有空置的可能。 碰到好的房客可能一租租3-4年。 但是也有可能每年要換一個房客。換房客要空置幾周的時間。 自己能付承受。 

4）房產維護也是一筆不小的費用。比如鍋爐。 

10.成為房東之后

購房買房只是第一步，成為房東之后，你要選擇是自己打理出租，還是讓中介幫你打理出租。

中介會收取一定的管理費，但如果房產出現問題，他們會第一時間幫你解決。

當然，你也可以選擇自己打理出租，但是要做好周末和晚上沒時間放松休閑娛樂的準備，還要自己去打廣告，擬定租房協議，自己去維修房產，自己帶一個一個租客去上門看房。

你是愿意付10%然別人全幫你打理完，自己省下時間去做創造更大價值的事情，還是全部自己管，最大限度賺取租金？

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