希臘作為一個“短平快”的移民項目，憑借價位低、條件簡單、速度快、申根國、環(huán)境美、教育優(yōu)等優(yōu)勢成為中產(chǎn)家庭首要選擇目的地。
但是，只有短短六年移民歷史的希臘，已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸收緊移民的趨勢！
回顧希臘移民，當年是為了應對債務危機而生，可如今，希臘債務危機已經(jīng)結(jié)束，國內(nèi)經(jīng)濟明顯復蘇，這項特殊時期制定的投資移民政策何時關停或調(diào)整不得而知，重要的依然是抓緊時機，毫不夸張地說，一切機會都可能是最后的機會。
希臘六年移民史
2012年年底：希臘推出 “外國人購置房產(chǎn)送歐盟居留” 的政策計劃。
2013年4月：希臘議會特別批準了《希臘投資移民促進法》，希臘購房移民政策正式發(fā)布。
申請人購買25萬歐元及以上當?shù)胤慨a(chǎn)，即可攜帶配偶和21周歲以下未婚子女獲得希臘5年居留許可，房產(chǎn)不出售，居留可繼續(xù)。
2015年7月9日：希臘議會出臺移民法修正案，投資金額25萬歐元保持不變，但在永居、房產(chǎn)、流程等方面均做了更為利好的調(diào)整：
（1）增加隨行人員：申請人投資25萬歐元購買房產(chǎn)，即可一步到位獲得居留許可簽證，且隨行人員還包括了主申請人和配偶雙方的父母，這就意味著一家三代都可以一步拿希臘永居簽證。
（2）明確永居身份：獲得的希臘身份名稱由“特殊原因居留許可”轉(zhuǎn)換為“投資者永久居留”，永居簽證5年有效，只要該房產(chǎn)所有權(quán)仍在申請人名下，居留許可簽證可續(xù)期，每五年一續(xù)。
（3）房產(chǎn)轉(zhuǎn)售：通過投資購房獲得居留許可的申請人可以將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售給其他想移民希臘的投資者，如果將房產(chǎn)轉(zhuǎn)給21周歲以上的子女，可間接解決了他們沒有身份的問題。
2016年11月10日：希臘四大銀行全面開通了銀聯(lián)卡受理業(yè)務，銀聯(lián)卡持卡人可在當?shù)貛缀跛蠥TM和帶POS終端的商家使用銀聯(lián)卡。
2017年3月：希臘移民改變護照貼簽的形式，申請人可直接獲得5年居留卡。
申請人需要在遞交當天或者遞交之后的6個月之內(nèi)入境希臘采集指紋。
6歲以下的兒童無需采集指紋，但所有人在遞交申請之前均需入境希臘一次。
仍持有貼簽形式居留許可的申請人不會受到影響，在貼簽形式居留許可到期時入境更換永久居留卡。
2018年7月25日：希臘移民政策部向議會提交一項修正案，擴大向房地產(chǎn)行業(yè)投資以外的非歐盟投資者發(fā)放居留許可，投資額暫定40萬歐元。
2018年7月31日：希臘內(nèi)政部、希臘移民局、希臘金融監(jiān)管機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布通知:辦理希臘黃金居留簽證的申請，停止接受POS機方式(包括銀聯(lián)、MASTER、VISA等)支付購房款，只能通過匯款或支票支付。
2018年9月12日：申請費用從500歐元/人/5年，調(diào)整為主申請人2000歐元/5年，其余申請人150歐元/5年 (孩子免費)。
2018年11月12日：希臘歐洲銀行發(fā)出緊急郵件通知，受希臘銀行金融監(jiān)管部門的指令，停止受理非本人親自到場(律師委托書POA)的個人開設希臘賬戶申請手續(xù)，已經(jīng)遞交材料將逐步退還材料，并規(guī)定境外匯入希臘款項需經(jīng)本人相同名下賬戶。
不難看出，經(jīng)過六年的執(zhí)行推進，希臘投資移民政策逐漸收緊，可以預見未來的結(jié)果是：
1、增長的投資金額（希臘是歐盟國內(nèi)最低價格的投資移民項目，僅25萬歐就可實現(xiàn)三代移民）；
2、資金審查更嚴格（目前希臘投資移民無資金來源解釋，也沒有家庭資產(chǎn)背景方面的任何要求）；
3、審理期延長（希臘投資移民一直以低價快速著稱，最快3個月左右即可全家登陸希臘）。
而希臘的好房源也隨著外國投資者不斷涌入而逐漸減少，新房產(chǎn)建筑的申請量卻沒有增加，這意味著希臘房源庫存在降低，以后還會不會有各方面都令人滿意的房產(chǎn)等著你誰也說不準。所以，觀望的各位投資人，一年要過去了，你觀望的同時，早已經(jīng)有很多家庭拿到歐洲身份，盡情享受地中海陽光了～
希臘移民之所以火熱，主要是市場需求大，也是因為希臘移民真的適合絕大多數(shù)的移民申請者且性價比極高。對于投資人而言，僅1次投資，人民幣不到200萬的總價，就相為整個家族配備了歐洲永久資產(chǎn)，又儲備了歐洲永久身份。
這樣的一張“Golden Visa/黃金簽證”的確物超所值！
前面說到希臘的移民政策變化，可見2018年是希臘的轉(zhuǎn)折之年，退出歐盟援助，經(jīng)濟逐漸復蘇。希臘“黃金簽證”也迎來投資黃金期，越來越多的人將注意力從希臘美景轉(zhuǎn)到希臘的投資市場。
不過，對于投資者來說，希臘經(jīng)濟復蘇其實是一把雙刃劍。一方面，投資回報的確定性越來越高，這對于已經(jīng)投資和有意向進行投資的朋友來說是好事。
但毋庸置疑的是，隨著時間的推移，未來投資者需要付出的各項成本會越來越高，包括資金成本、時間成本、政策成本、合規(guī)性成本等。
俗話說的好，人無遠慮必有近憂。如果投資者錯過了現(xiàn)在這段黃金時期，將會面臨什么樣的局面呢？
投資成本——漲
很多人投資者都聽說希臘經(jīng)歷了經(jīng)濟危機很窮，房價特別便宜，但去希臘實地考察的時候卻感受到希臘房價已經(jīng)和以前完全不一樣了。資金成本在猶豫和觀望中悄悄地增加了。
根據(jù)普華永道（PWC）發(fā)布的《2019年歐洲房地產(chǎn)新趨勢》報告預測，雅典2019年房屋租金和房價漲幅在歐洲30個大中城市中排名第5位。如果具體到雅典某些熱點區(qū)域，租金和房價漲幅將更加驚人。
為什么希臘房價會漲勢驚人呢？除了經(jīng)濟復蘇、“黃金簽證”投資者對市場的刺激外，與希臘存量房產(chǎn)減少和新建房源不足也有巨大關系。
經(jīng)濟危機以來，希臘新發(fā)建筑許可數(shù)量急劇下降，即使拿到建筑許可，開發(fā)商也沒有資金去開發(fā)新項目，造成希臘市場新房數(shù)量稀少，這一現(xiàn)象可能在未來幾年之內(nèi)不會改變。
而隨著投資激增，市場上的存量二手房源也呈現(xiàn)下降態(tài)勢。因此，希臘房源處于一個供不應求的局面，這一趨勢將會越來越明顯。
時間成本——等
截至11月底，希臘2018年已向3620名主申請人和6136名附屬申請人簽發(fā)了居留許可，平均每月887份。
由于申請人太多，預約希臘移民局遞交申請和采集指紋已經(jīng)出現(xiàn)了排期的情況，意味著申請人需要付出更長的時間成本。
目前雅典三個區(qū)域移民局排期如下：
1）雅典北部：2019年10月；
2）雅典南部：2020年5月；
3）雅典中部：2019年6月。
好消息是，希臘移民局已經(jīng)采取了應對措施來解決排期問題，包括雇傭40名實習律師和150名新員工，目的是加快審理過程，解決目前移民局的排期和申請積壓的問題。
政策成本——變
2018年，希臘“黃金簽證”申請費從500歐上漲至2000歐，漲幅高達4倍！而且，希臘政府目前正在考慮擴大黃金簽證投資范圍。投資者普遍擔心，投資范圍擴大后，投資門檻也將大幅度提高。
合規(guī)性成本——繁
看中希臘的投資潛力，部分投資者通過不法手段來獲取身份，給其他投資者帶來了許多風險和損失。
為了整肅市場，希臘政府于2018年底相繼采取了一些規(guī)范措施，規(guī)范市場的同時也給投資者帶來了許多不便，未來的投資者將承擔更多的合規(guī)性風險。
希臘移民局早前發(fā)布消息稱，今后辦理希臘黃金居留簽證申請將停止接受POS機方式支付房款（包括銀聯(lián)、MASTER、VISA等支付方式）。
希臘銀行也已經(jīng)停止受理非本人親自到場的個人開設希臘銀行賬戶。希臘目前尚未要求投資者提供資金來源證明等信息，但是以后會不會提出相關要求呢？
除了以上所述，未來投資者還可能面臨優(yōu)質(zhì)地段房源減少、匯率不穩(wěn)定等風險。
希臘結(jié)束了援助計劃，經(jīng)濟正在回暖，房產(chǎn)市場也逐漸活躍，正處于觸底反彈的時期，種種跡象表明，希臘正逐漸成為全球投資者的“寵兒”，現(xiàn)在投資希臘正當時！
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