倫敦成全球第二房產投資城市，英國房產有何優勢？

【英國房產】知名房地產咨詢公司Cluttons發布的報告也表明，倫敦僅次于迪拜，成為全球排名第二的不動產投資地。
 
倫敦住宅市場回報率歷史數據 

綜合房價漲幅和租金收益，美國指數編制公司MSCI對倫敦住宅市場的歷史回報進行了統計：除去零八年全球性金融危機帶來的“黑天鵝”效應，倫敦住宅房產十余年間維持著10%左右甚至更高的回報率。而現在距離明年3月底英國正式脫歐只有半年時間，為什么說倫敦已經成為房產投資的“價值洼地”，倫敦房產還值不值得投？

一、專家觀點：就業人數達歷史新高

脫歐后的英國房產是否還具有競爭力？對于這一問題，全球性房地產咨詢公司萊坊首席經濟學家James Roberts在今年三月的《2018倫敦報告》中闡述了自己的觀點。
 
JamesRoberts認為，脫歐事件會使倫敦經濟遭受不利影響的觀點沒有受到足夠證據的佐證。倫敦的就業率不斷提升，失業率持續下降，外來投資繼續增長。據英國國家統計局數據，截至2017年10月，倫敦在2017年共創造了128,000個新的工作崗位。2017年6月20日的數據表示，英國失業人數下降了38000人至142萬人，就業人數達到了3230萬人的歷史新高。作為影響房產租賃市場的重要指標，就業率的回升無疑是倫敦房產的一大投資利好。
 

一方面，英國脫歐公投后倫敦并未出現大規模的離職潮。路透社對超過120家英國和國際銀行及保險公司進行的調查顯示，10,000個工作崗位可能因英國脫歐被轉移到歐盟。這10,000名員工占用的辦公空間等于倫敦市中心存量辦公空間總量的0.5%，在市場可以吸納的范圍之內。Experian Economics預測，今后兩年，倫敦將創造五萬個在辦公樓內工作的崗位，遠遠超過預測的失業人數。 

另一方面，JamesRoberts指出倫敦經濟早就不再以金融為主導。政府數據顯示，得益于大型數字企業的快速擴張，2013年，倫敦的技術、媒體和電信（TMT）行業的從業人員數量超過了金融和保險業。2017年，倫敦市中心TMT企業吸納的辦公空間比長期平均水平高25%。

二、供需矛盾：土地稀缺，投資額不斷增加

作為一個近800萬人口的國際都市城市，倫敦每年大概只有三萬套左右的新增住宅，供應量極小，這說明了倫敦房產的稀缺性。

而在未來二十至三十年內，由于倫敦土地供應量的有限，政府在土地規劃上的嚴格性及審批難度的增加，這一供需矛盾很難得到根本性解決。
 

2017年，英國房地產投資總額超過600億英鎊。中國對英國房地產總投資額也超過了100億英鎊，比2016年增加了至少一倍以上。而進入18年后，全球資本仍舊持續流入倫敦中心。在英國脫歐事件中政治不確定性的影響下，自2014年5月后英鎊持續下跌，到2016年9月，英鎊人民幣匯率已從10.6跌至8.1，此后則一直處于波動之中。2017年11月2日，英國央行宣布，基準利率提高25個基點至0.5%，這也是英國央行10年來首度加息，今年8月2日，英國央行再次加息至0.75%。

一方面，長時間的低基準利率不利于英鎊匯率回升，另一方面，這表明英國“脫歐”后經濟相對較好的穩健性。英鎊在波動中穩定回升已成為一種趨勢，對投資者來說，現在不僅是“抄底”英國房產的絕佳時機，也可能是享受40年最低的貸款利率優勢的最后機會。 因此，自2013年以來倫敦房價每年都以“雙位數”的速度上漲的情況也就不足為奇。牛津經濟研究院數據顯示，倫敦平均房價已經從2006年的25.7萬英鎊，攀升至2016年的47.4萬英鎊，漲幅高達84%。而牛津經濟研究院對于倫敦房價2016至2030年的預測則顯示——絕大部分地區的漲幅均超過70%，Watham Forest區的房價漲幅更將翻一番，達到100%的增長。

三、最新數據：增長率提升，折扣空間降低

根據Hometrack發布的最新報告，英國房價在截至2018年6月的12個月內增了4.6％。2018年上半年的增長率為4.4%，2017年下半年為0.2%，這因為房價在倫敦再次開始增長。大部分主要英國城市實現了房產價格的增長，曼徹斯特尤為突出。 脫歐事件的發生的確一定程度對投資者的熱情產生了影響。14年以來，倫敦房產價格增長率一路走低，甚至在17年底實現了負增長。不過，隨著18年上半年英國房市的全面復蘇，倫敦房產重新回到增長的軌道中來。

另一值得關注的數據是折價空間，它展示地區掛牌價與成交價之間的差別，折價空間越小，越說明當地的房地產市場需求的強勁。長時間以來，倫敦住宅都處于賣方市場中，投資者的議價能力極低。進入到2018年，倫敦地區的折價空間縮小至6.7%，房價重新增長的趨勢明顯。同時，Nationwide數據顯示，英國7月房價增幅0.6%，實現連續的強勁增長，同期增長1.8％；倫敦房產過去十年年平均凈收益率高達9.4%。第一太平洋戴維斯對英國房產未來五年的房價升值情況進行預測，中部地區價格增長仍然強勁，而短暫處于價值洼地的倫敦市場將迎來回升。

可以說，多家研究機構及其調查報告均對于倫敦房產的未來發展持樂觀態度。不僅如此，投資倫敦房產還有如下優勢：

海外買家持有及轉售房產均不設限制；

人民幣對英鎊的匯率優勢使得中國買家節省近三成的購房成本；

海外買家無需支付房產稅，投資收益最大化；

海外買家可申請購房貸款，貸款比例高達50-75%，利率極低；

完善的法律、稅務及簡單便捷的購房體系，使海外投資者可輕松置業；

優質教育、宜人生活環境、高水平醫療條件等。

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