投資海外房產，需要考慮哪些方面？

1.人口變化

人口變化包括自然人口增長、新移民增長和往城市遷移人口增長三部分。其中新移民已經成為人口增長的重要來源，自然人口增長則是一個非常慢的指標，數值通常是最近的一次人口普查結果，是從當地市政廳獲得的數據。在人口快速增長期，將會帶動當地住房市場需求的增加，進而帶動房地產業、建筑業等相關行業的發展，國民經濟總體也處于較快增長期。

2.就業率

就業率是指某一時點內就業人口數占經濟活動人口數(就業人口數+失業人口數)的比例。一個國家的就業狀況與其經濟增長、通貨膨脹、社會發展等問題是交互并行的，就業率的高低甚至直接威脅到社會的穩定和國家政權的鞏固。全球每一個國家都把全民就業放到了政府工作的重要位置。

3.房價中位數

房價中位數的變化對于房屋市場變化有指示作用。經驗豐富的房地產專家經常用中位價來判斷價值的改變。一般區域價格的上升可能是預示著該區建設了更多的高價住宅，或者是該區比較昂貴的物業很搶手。中位價下跌可能是因為有比較廉價的物業建設或出售，或者是有首次購房者進入該區域。通常情況下，中位價格都是按月的，如果想了解長期走勢，可以查看12個月、3年、5年和10年的數值，這更能說明問題。短期的中位價數據可能會令人關注，但是通常會起混淆甚至是誤導作用。

4.租金回報走勢

租金回報走勢是令人關注的數字。如果租金回報開始下跌，尤其是中位價還保持不變的時候，那么你就需要考慮租戶是否會不會再花那么多錢租房。如果租金回報上漲，那么可能該區域房源開始減少，可能是因為更多的業主自主者購入住宅，并且或者租戶競爭上升，需要為租房支付更多的錢。查看中位租金圖表并搜尋列出的項目，找出為什么數字改變了。

5.外匯匯率

海外買房，房價高低固然是首要因素，但兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本，相當于房價直接打折。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整一般是緩慢且平穩的。

6.犯罪率

查看一下你所選擇社區的近期犯罪率，大部分國家的安全性都不錯，但是房產所在地的犯罪率仍是你在當地買房關注的重中之重。你可以知道近一段時間這里的犯罪情況，如有多少案件，案件嚴重與否。大多數的市政府都會將警廳記錄或者犯罪率公布到網上。

7.房屋空置率

住房空置率，是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。與租金回報一樣，空置率也是需要關注的。空置率的走勢對于理解出租需求和新開發項目對于市場影響有很重要的作用。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要采取一定措施，保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

8.市場房源量

市場房源量不論是否最近有變動，都可以給置業者及時警告，無論是賣方市場還是買方市場。當房源比較少的時候，尤其是以前的房源都已經售出的時候，這就是市場火爆的信號。相反，如果有更多房源上市，那么就是買家有更多的選擇信號，業主可能將他們的資產套現。市場房源過高，尤其是當他們變動很大的時候，雖然意味有交易，但是那也是預警。

9.房屋待售時間

房產在市場上等待出售的時間長度也很重要。這對于那些想要買房的潛在買家來說是比較有用的快速晴雨表，但是也可以讓你明白以后你把它賣出所需要的時間。在熱門市場，這個數值可能會降低，當寬敞的新小區進入緊俏市場急售的時候也會降低。與此相反，在疲軟的、變動比較小的市場，待售時間可能會比較長。

10.賣方折扣

賣方折扣是指賣方將他們待售物業價格降低的數值，通常有百分數表示。賣方折扣很大表明市場比較冷淡，是業主退出市場的信號。它也表明房價會下跌，同理，如果某區域賣方折扣很小，或者說銷售價格超出了標價，說明競爭激烈，市場火爆，需求強勁。海外購房，比如葡萄牙、西班牙、希臘等國，房地產較高峰值雖然下跌不少，但整體價格都是公開透明，如果單獨一套房源，業主或中介私下與您承諾超低折扣要格外小心。